Styrelsens proposition till extra föreningsstämma 25 januari 2026
Ärende: Fortsatt arbete avseende fastighetens vatten- och avloppssystem
1. Bakgrund
Styrelsen har, (efter uppdrag från medlemmar och) med anledning av fastighetens ålder, låtit genomföra två oberoende tekniska förstudier samt en förberedande projekteringsutredning:
• Förstudie utförd av Fastighetsägarna Service AB (Februari 2025)
• Förstudie utförd av Danixo (Februari 2025)
• Projekterings- och projektledningsutredning utförd av Perfecta Projektledning AB (November 2025)
Dessa utredningar visar samstämmigt att fastighetens vatten- och avloppssystem har nått eller närmar sig slutet av sin tekniska livslängd och att flera allvarliga risker föreligger.
Fastigheten uppfördes under åren 1979–1981 och de ursprungliga installationerna är nu cirka 45–50 år gamla.
2. Dagens läge
2.1 Avloppssystem
Fastighetens avloppsstammar är till största delen utförda i gjutjärn och är original från byggtiden. Förstudierna visar att:
• Rören uppvisar omfattande korrosion, rostangrepp och materialutmattning
• Det förekommer sprickbildning i rören till följd av rostens expansion
• Det finns avlagringar, svackor och bakfall vilket ökar risken för stopp
• Tidigare filmningar visar att delar av systemet redan är i mycket dåligt skick
Fastighetsägarna bedömer att den tekniska livslängden på stammar (normalt 40–60 år) är uppnådd eller överskriden, och att läckage och översvämningar får anses som sannolika inom de närmaste åren
Detta innebär en påtaglig risk för:
• Akuta vattenskador
• Utryckningar à jour
• Stora oförutsedda reparationskostnader
• Skador på lägenheter och fastighetens konstruktion
2.2 Vattenledningar (kall- och varmvatten)
Fastighetens tappvattenledningar (kallvatten, varmvatten och VVC) är även de från byggtiden.
Förstudierna visar att:
• Skador på vattenledningar oftast uppstår i kopplingar, skarvar och böjar, inte i raka rör.
• Trycksatta vattenledningar innebär en avsevärt större skaderisk än självfallande avloppsledningar
• Stammar i schakt och källarstråk är svåra att byta selektivt utan stora risker
Ett läckage i trycksatta tappvattenledningar kan orsaka mycket omfattande vattenskador på kort tid. Fastighetsägarna bedömer att risken för sådana skador är förhöjd i fastigheten givet rörens ålder.
2.3 Stamschakt och branschregler
Nuvarande vatten- och avloppsschakt uppfyller inte dagens branschregler enligt
Säker Vatteninstallation.
Förstudierna visar att:
• Många schakt saknar korrekt läckageindikering (skvallerrör)
• Schakten saknar tillräcklig isolering mellan varm- och kallvattenledningar
• Vid läckage rinner vattnet ofta direkt ner till underliggande lägenhet utan förvarning
Detta innebär att nuvarande installationer:
• Inte uppfyller försäkringsbolagens krav på fackmässig installation
• Inte kan anses vara utförda enligt gällande branschstandard
• Utgör en förhöjd risk för omfattande skador
3. Försäkringsrisk
Styrelsen vill särskilt upplysa medlemmarna om att:
Försäkringsbolag i allt större utsträckning nekar eller begränsar ersättning vid vatten- och avloppsskador i fastigheter där installationerna överskridit sin tekniska livslängd och inte uppfyller gällande branschregler.
Baserat på de tekniska utlåtandena bedöms det vara sannolikt att föreningens försäkring helt eller delvis inte täcker framtida skador som är hänförliga till ålderstigna stammar och bristfälliga schakt.
Detta innebär en betydande ekonomisk risk för både föreningen och enskilda medlemmar.
4. Alternativa åtgärdsmetoder
Förstudierna redovisar tre möjliga huvudalternativ:
1. Traditionellt stambyte (full utbyte av avlopp, tappvatten och VVC)
2. Stambyte från sidan (minimera rivning av badrum)
3. Relining av avloppsrör
Fastighetsägarna konstaterar att relining inte löser problemen med vattenledningarna och inte heller brister i schaktens utförande. Den samlade tekniska bedömningen är att någon form av fullständig förnyelse av VA-systemet behöver planeras.
5. Styrelsens förslag till beslut
Styrelsen föreslår att föreningsstämman beslutar att:
1. Föreningen ska fortsätta det redan påbörjade arbetet med att åtgärda fastighetens vatten- och avloppssystem.
2. Styrelsen ges i uppdrag att upphandla och anlita extern projektledare (t.ex. teknisk konsult/projektledningsföretag) för att genomföra en förprojektering, vilken ska omfatta:
• Fastställande av teknisk lösning (stambyte, stambyte från sidan, relining eller annan godkänd metod)
• Tekniska handlingar och kravspecifikationer
• Riskanalys och konsekvensbedömning
• Preliminär tidplan
• Fördjupad kostnadskalkyl
3. Förprojekteringen ska baseras på utlåtanden från Fastighetsägarna Service AB och Perfecta Projektledning AB samt kompletterande tekniska undersökningar vid behov.
4. Styrelsen ska, efter genomförd förprojektering, kalla till ny föreningsstämma för beslut om slutlig genomförandeform, finansiering och start av projektet.
6. Förslag till stämmobeslut
Stämman föreslås besluta:
• att godkänna styrelsens förslag om fortsatt arbete avseende fastighetens vatten- och avloppssystem,
• att uppdra åt styrelsen att anlita extern projektledare för genomförande av förprojektering,
• att uppdra åt styrelsen att återkomma till stämman med slutligt beslutsunderlag innan genomförande.
Välkommen till Ekgården! 